Verborgen gebreken bij een woning of aanbouw

Verborgen gebreken bij een woning of aanbouw: hoe lost u ze op?

Verborgen gebreken zijn een grote bron van frustratie voor huiseigenaren. Het gaat om gebreken die bij de koop of oplevering van een woning of aanbouw niet zichtbaar waren, maar later tot serieuze problemen kunnen leiden. Denk bijvoorbeeld aan scheuren in muren, verzakkingen of funderingsproblemen. In deze blog leest u wat u moet weten over verborgen gebreken en hoe u hiermee om kunt gaan.

Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn problemen die:

Niet zichtbaar waren bij een normale inspectie tijdens de aankoop of oplevering.
Al aanwezig waren op het moment van oplevering of overdracht.
Het normale gebruik van de woning of aanbouw belemmeren.

Voorbeelden van verborgen gebreken zijn:

Een fundering die niet diep genoeg in het zandpakket staat.
Constructiefouten, zoals onvoldoende draagkrachtige muren.
Scheuren in muren of vloeren als gevolg van verzakkingen.
Vochtproblemen of lekkages door slecht aangebrachte dakbedekking.

Wie is verantwoordelijk?

De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken verschilt per situatie:

Bij aankoop van een bestaande woning:
De verkoper is verplicht om gebreken waarvan hij op de hoogte is, te melden. Als dit niet is gedaan, kunt u de verkoper aansprakelijk stellen, mits u kunt aantonen dat het probleem al vóór de overdracht bestond.
Bij nieuwbouw of een aanbouw:
De aannemer is verantwoordelijk voor een degelijk bouwwerk. Verborgen gebreken vallen vaak onder een garantieregeling of een bouwverzekering, afhankelijk van de afspraken in het contract.

Let op: U als koper heeft een onderzoeksplicht, terwijl de verkoper of aannemer een mededelingsplicht heeft.

Heeft u twijfels over de staat van uw huidige fundering? Neem contact op voor deskundig advies

Contact formulier

Is de verkoper aansprakelijk?

De verkoper kan aansprakelijk zijn als:

De verkoper het gebrek kende of had moeten kennen:
De verkoper heeft een mededelingsplicht. Dit betekent dat hij/zij gebreken die bij hem/haar bekend zijn, moet melden. Als de verkoper bijvoorbeeld bekend was met eerdere verzakkingen of funderingsproblemen en deze niet heeft gemeld, kan hij/zij aansprakelijk worden gesteld.
Het gebrek niet zichtbaar was voor de koper:
Als de koper tijdens de koopinspectie of met een bouwkundig rapport het probleem niet had kunnen ontdekken, blijft het verborgen. De koper heeft echter een onderzoeksplicht. Dit betekent dat hij/zij zelf ook zorgvuldig onderzoek moet doen.
De verkoper expliciet aansprakelijkheid uitsluit:
In veel koopcontracten wordt een “as is”-clausule opgenomen, waarmee de verkoper aansprakelijkheid voor bepaalde gebreken uitsluit. Deze clausule geldt echter niet voor ernstige gebreken die normaal gebruik van de woning onmogelijk maken, zoals funderingsproblemen.

Wanneer is de verkoper niet aansprakelijk?

De verkoper is mogelijk niet aansprakelijk in de volgende gevallen:

Koper had het gebrek kunnen ontdekken: Als duidelijke scheuren in de muren, een scheefstand of andere zichtbare tekenen van verzakking al aanwezig waren en de koper hier geen actie op heeft ondernomen, ligt de verantwoordelijkheid bij de koper.
Natuurlijke oorzaak: Als de verzakking pas na de overdracht is ontstaan door een onvoorziene, natuurlijke oorzaak (bijvoorbeeld extreme droogte of wateroverlast), valt dit buiten de verantwoordelijkheid van de verkoper.

Hoe lang kunt u actie ondernemen?

De wet stelt dat u verborgen gebreken binnen een “bekwame tijd” moet melden aan de verkoper of aannemer. Wat redelijk is, hangt af van de situatie. In de praktijk geldt vaak:

Melding binnen twee maanden na ontdekking wordt als redelijk beschouwd.
Bij nieuwbouw kunnen garantieregelingen een langere termijn bieden, bijvoorbeeld 6 jaar voor constructieve gebreken of 10 jaar voor ernstige gebreken.

Na uw melding heeft u twee jaar de tijd om juridische stappen te ondernemen.

Wat als het gebrek pas na langere tijd zichtbaar wordt?
Als het aannemelijk is dat het probleem niet eerder ontdekt kon worden, kunt u het nog steeds als verborgen gebrek melden. Denk bijvoorbeeld aan funderingsproblemen die pas na enkele jaren zichtbaar worden door verzakking.

Let op: de bewijslast ligt echter bij u als koper of opdrachtgever.

Stappenplan:

Meld het gebrek direct
Zodra u een verborgen gebrek ontdekt, meld dit dan schriftelijk bij de verkoper of aannemer. Gebruik bij voorkeur een aangetekende brief en voeg duidelijke foto’s toe. Beschrijf het gebrek en de impact op uw woning.
Laat een inspectie uitvoeren
Schakel een specialist in om de oorzaak en ernst van het probleem vast te stellen. Het inspectierapport kan ook dienen als bewijs.
Check de garantievoorwaarden
Controleer of er een garantie geldt, bijvoorbeeld via de aannemer, een Woningborg-garantie of andere verzekeringen. Dit kan invloed hebben op wie verantwoordelijk is voor de herstelkosten.
Vraag een offerte aan voor herstel
Neem contact met ons op. Wij zijn gespecialiseerd in het professioneel en duurzaam herstellen van funderingen, scheuren in muren en verzakkingsproblemen.
Herstel het gebrek professioneel
Laat het probleem zo snel mogelijk verhelpen om verdere schade te voorkomen. Wij bieden maatwerkoplossingen die uw woning weer stevig en veilig maken.

Waarom kiezen voor Woningherstel?

Bij verborgen gebreken is het van groot belang dat het herstelwerk professioneel wordt uitgevoerd. Woningherstel heeft meer dan 40 jaar ervaring en biedt:

Specialistische oplossingen voor funderingsherstel, scheurherstel,stabilisatie en het weer rechtzetten van verzakte woningen en/of aanbouwen.
Innovatieve technieken en hoogwaardige materialen voor een duurzaam resultaat.
Heldere communicatie over kosten, planning en uitvoering.

Belangrijk: Wij zijn geen juristen

Wij richten wij ons volledig op het technisch onderzoeken en herstellen van problemen zoals verzakkingen, scheuren en andere fundering technische gebreken. Wij zijn geen juridische experts en nemen geen juridische correspondentie of aansprakelijkheidskwesties voor onze rekening.

Heeft u juridische vragen of wilt u ondersteuning bij een geschil over verborgen gebreken? Wij raden aan om contact op te nemen met een juridisch adviseur of uw rechtsbijstandsverzekering. Zij kunnen u helpen met: